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河南省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見

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河南省人民政府辦公廳

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場的實施意見

 

豫政辦〔202127

各省轄市人民政府、濟源示范區管委會、各省直管縣(市)人民政府,省人民政府有關部門:

為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔201934號),健全完 善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(以下簡稱土地二級市場),提高存量土地資源配置效率,助力經濟高質量發展,經省 政府同意,現提出以下實施意見,請認真貫徹落實。

一、總體要求

(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發揮政府作用,以建立城鄉統一的建設用地市場為導向,以激活土地要素流通市場為重點,以不動產統一登記為基礎,與國土空間規劃及相關產業規劃相銜接,著力完善土地二級市場規則,健全服務和監管體系,提高節約集約用地水平,持續優化營商環境,為推動經濟高質量發展提供用地保障。

(二)目標任務。到2021年年底,初步建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場;到2022年年底,建成市場規則健全完善,交易與監管平臺功能齊全,服務和監管落實到位,市場秩序更加規范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率明顯提高,一級二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

(三)適用范圍。土地二級市場的交易對象是國有建設用地使用權,重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產交易的,應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押,可參照本意見執行。

二、完善政策體系

(一)健全轉讓機制。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉讓,須符合產權明晰、來源合法等前置條件,并取得不動產權(國有土地使用權)登記證書。建設用地使用權轉移的,地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。涉及到房地產轉讓的,按照房地產轉讓相關法律法規規定,辦理房地產轉讓相關手續。

1.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,應向市、縣級自然資源部門申請,經有批準權的政府批準。轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》(原國土資源部令第9號)的,可不補繳土地出讓價款,保留劃撥方式,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

2.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定,且不損害公共利益和相關權利人合法權益的前提下,應充分保障交易自由,依法辦理轉讓手續和不動產登記。原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。土地出讓時簽訂工業項目“標準地”履約監管協議(以下簡稱監管協議)的,應達到出讓合同和監管協議約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環境標準等條件,由監管協議執行單位就是否存在限制轉讓情形出具書面意見。“標準地”全部或部分建設用地使用權轉讓后,相關權利義務隨之轉移,“標準地”約定條件不變。

各地可探索實行預告登記轉讓制度。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓且建設工程投資額(投資額可委托有資質的機構認定)未達到總投資額25%的,在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后,按照先投入后轉讓原則依法辦理預告登記(預告登記不發生不動產權利主體法律責任義務轉移),投資額達到轉讓條件后辦理不動產轉移登記手續。

3.以其他有償使用方式取得的建設用地使用權轉讓。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓的有關規定執行,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準;轉讓后,權利性質可保留為“作價出資或入股”方式,也可根據權利人申請直接變更為“出讓”方式。以授權經營方式取得的建設用地使用權,在使用年限內可依法在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓,但改變土地用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時,應報經自然資源部門批準,并補繳土地出讓價款。以租賃方式取得的建設用地使用權轉讓的,承租土地使用權由第三人取得,租賃合同經更名后繼續有效。

4.完善土地分割、合并轉讓政策。土地分割、合并轉讓應遵循節約集約利用原則,分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件(分割后的容積率不得突破片區控制性規劃上限,分割合并后的地塊按新規劃條件重新核定土地價款),不影響生產、經營和使用功能。擬分割、合并宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。工業項目配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。用地批準文件、土地出讓合同及監管協議規定不得分割轉讓的,從其規定。

5.實施差別化的稅收政策。各地要結合實際,完善促進盤活存量建設用地的稅費制度,采取有效措施降低制度性交易成本,適度增加保有成本,在法律法規授權范圍內探索城鎮土地使用稅差別化政策,按規定落實好減稅降費政策。

(二)明確出租政策。建設用地使用權可以整宗出租,也可以部分出租。建設用地使用權出租時,其地上建筑物、其他附著物同時出租。共有建設用地使用權出租的,應取得其他共有人同意。抵押權設立前,建設用地已經出租并轉移占有的,原租賃關系不受該抵押權的影響。

1.劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租應按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理范圍。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人依法申報并及時繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。各地要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益繳納標準及管理辦法,規范申報繳納工作。

2.以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,應當簽訂建設用地使用權出租合同(轉租合同),不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定,出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期,最長不超過20年。

以“標準地”出讓方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,應達到出讓合同和監管協議約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環境標準等條件,由監管協議執行單位就是否存在限制出租或轉租情形出具書面意見。“標準地”全部或部分建設用地使用權出租或轉租后相關權利義務隨之轉移,“標準地”約定條件不變。

(三)放寬抵押限制。

1.明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。劃撥土地抵押時,自然資源部門依法辦理抵押登記手續,即視同批準,不再另行辦理抵押審批手續。劃撥土地抵押權實現時,應當優先繳納土地使用權出讓收入及相關稅費后,抵押權人方可優先受償。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權,可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,根據租賃合同約定,出租人同意抵押的,其地上建筑物、其他附著物連同建設用地使用權可以依法一并抵押,抵押期限不得超過租賃期限。以授權經營方式取得建設用地使用權的,依法依規批準后可以設定抵押權。

2.擴大抵押范圍。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續。以建設用地使用權抵押的,該土地上建筑物、其他附著物一并抵押。涉及企業、個人之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著物抵押同時設定多個抵押權人時,應載明抵押權順位。

3.保障抵押權能。各地要結合實際,探索允許營利性的養老、教育、文化、體育以及醫療衛生等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資,所獲融資專項用于原抵押人自身發展,不得挪作他用,不得為第三方提供擔保。完善抵押權實現時保障原有經營活動持續穩定的配套措施,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。積極探索建立建設用地使用權抵押風險提示和抵押資金監管機制,通過政府、銀行、保險業金融機構多方合作,防控市場風險。

三、建立健全市場體系

(一)健全“線上+線下交易平臺。建立省級統籌、市縣參與、城鄉統一的土地二級市場線上交易平臺。省級平臺實現交易信息集聚、合同備案、數據統計分析、動態監測監管和信用管理等功能;市縣級平臺實現信息發布、掛牌競價、合同簽訂以及交易事項受理、審核、監管等功能。實現與土地一級市場信息化系統、不動產登記信息系統的數據和功能銜接。探索線上交易資金第三方賬戶托管模式,降低交易風險。各地要在市、縣級自然資源部門現有的土地交易機構基礎上搭建土地二級市場實體交易機構,為交易雙方提供交易場所和一站式服務。

(二)規范交易流程。各地要結合實際建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”操作流程,完善交易申請、受理、審核、信息發布、交易事務辦理、價款和稅費繳納、歸檔等程序,制定土地市場交易合同示范文本,明確使用規則。交易雙方可自行協商交易,也可委托土地二級市場交易平臺公開交易,其中涉及以劃撥、協議出讓等方式取得的建設用地使用權轉讓、出租的,應納入土地二級市場交易平臺公開交易。交易雙方應依法申報交易價格,申報價格比標定地價低20%以上的,市縣政府可行使優先購買權。申報價格或掛牌競價不合理上漲時,市縣政府可以采取必要的措施。

(三)加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接。各地要建立健全涉地司法處置執行聯動機制,涉及建設用地使用權司法處置的案件,司法機關在處置決定作出前應向當地自然資源部門了解涉案建設用地使用權情況,防止因信息不對稱造成土地處置后難以轉移登記或無法開發利用等糾紛。鼓勵司法處置土地進入土地二級市場交易平臺交易。對涉地司法處置信息,司法機關應及時通知或傳遞給當地稅務機關,協助稅務機關依法實現稅款及時足額入庫,防止稅收流失。

加強涉地資產處置工作銜接。政府有關部門、事業單位進行國有資產處置時,涉及劃撥建設用地使用權轉移的,在公開交易前應征求自然資源、財政、國有資產監管等部門意見,并將宗地有關情況如實告知當事人。經依法批準,轉讓國有企業或公有經濟成分占主導地位的企業以及行政事業單位名下的建設用地使用權的,應當通過土地二級市場交易平臺公開交易,原屬公共服務設施用地的,在符合規劃的前提下優先用于公共服務設施建設。自然資源、住房城鄉建設、稅務、市場監管等部門應加強對涉地股權轉讓的聯合監管。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的,住房城鄉建設部門與自然資源部門應當加強信息共享。

(四)提升服務效能。各地應在土地二級市場交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務、金融、咨詢服務等相關辦事窗口,大力發展“互聯網+政務服務,推進一窗受理、一網通辦、一站辦結,加強交易監管與不動產登記的有序銜接,實行交易+登記”一體化服務。實現信息互聯互通,精簡證明材料,嚴格落實限時辦結制、服務承諾制,為交易各方提供高效便捷的服務。培育和規范社會中介組織,建立土地二級市場中介機構庫,為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。

(五)加強市場監測與信用管理。建立健全土地二級市場動態監測監管制度,與不動產登記系統有效銜接,全面掌握土地二級市場有關信息,綜合分析研判市場形勢,定期發布市場動態信息。強化土地一、二級市場聯動和整體調控,加強土地投放總量、結構、時序等銜接。研究建立房價地價聯動機制,土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定。健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制,將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平臺和國家企業信用信息公示系統(河南),實行信息歸集共享,對失信責任主體實施聯合懲戒。

四、保障措施

(一)加強組織領導。各地要結合實際研究制定土地二級市場操作細則,建立發展改革、財政、自然資源、住房城鄉建設、國有資產監管、市場監管、稅務等部門和法院、銀保監、地方金融監管等單位共同參與的工作機制,做好人員和經費等方面的保障,形成工作合力,有序推進土地二級市場培育和發展。

(二)加強宣傳引導。各地要加大對土地二級市場政策的宣傳力度,通過電視、網絡、新媒體等渠道,及時準確發布工作信息,擴大土地二級市場影響力,調動市場主體參與積極性,提高市場主體和全社會依法規范、節約集約用地的意識。

(三)加強督促指導。省自然資源廳負責組織指導各地土地二級市場建設工作,要會同相關部門強化監督問責,對違反土地二級市場相關規定的單位及責任人員要依法依規追究責任,堅決維護土地二級市場交易秩序。

河南省人民政府辦公廳

2021618

所屬類別: 政策法規

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